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传统上,投资房地产拿了一大笔钱。毕竟，建筑并不便宜。回报是令人羡慕的，支持了你需要巨额资金才能赚到巨额资金的观点。这就是Fundrise的切入点。和其他科技初创公司一样，Fundrise试图通过使系统民主化来颠覆房地产投资界。

在Fundrise出现之前，非机构投资者和非百万富翁投资者可以购买公开交易的股票房地产投资信托（REITS）通过房地产共同基金和交易所交易基金(etf)。此外，还有一些非公开交易的房地产投资信托基金经纪自营商，有时高达15％的前期费用。最近加入选项，房地产众筹位网站让您浏览个别项目投资。

Fundrise的方法陷入了不同的类别，同时为那些想要投资房地产的人提供相对较低的障碍。原则很简单：公寓，办公楼，零售空间和弥补Fundrise的Erereits和Efunds的酒店的酒店，因为他们欣赏和租户支付租金时，赢得了投资者的钱。

但不像房地产众筹平台，Fundrise没有其用户选择个人项目投资。相反，投资者从四个投资组合中挑选，每个投资组合都是不同的埃里特和埃菲德的组合，这反过来又是有限责任公司持有房地产投资。这四个投资组合以它们的策略命名:启动计划、补充收入计划、平衡投资计划和长期增长计划。

重要的是要记住，过去的回报并不能保证未来的表现。话虽如此，该公司到目前为止的业绩已经足以吸引成千上万的投资者，并吸引了金融媒体的目光。2018年，Fundrise的平均年化回报率为9.11%。自2014年推出以来，其平均年化回报率为10.80%。

Fundrise的联合创始人兼首席执行官本•米勒(Ben Miller)在创立Fundrise之前曾在房地产行业工作多年。早在2010年，对后危机时期的房地产投资现状感到失望的米勒说，他认为“这个体系已经崩溃了。”

“我们的合伙人破产了，我们的合伙人破产了一团糟他在电话采访中告诉Sm伟德ios appartAsset，他指的是华尔街合伙人主导着房地产投资。

米勒认为，“除了通过华尔街式的合作伙伴，肯定还有其他方式可以筹集资金。”他提出了通过互联网为城市房地产投资筹集资金的想法，之后的事情就成为历史了。

最适合

• 有闲钱的菜鸟房地产投资者
• 经验丰富的房地产投资者不想直接拥有投资性房产

缺点

• 基金可以卖出
• 您在Fundrise的产品中的股票只能每季度清算一次
• 股息是不合格的，因此将按常规所得税税率征税

定价:筹款费用是多少?

选项名称	管理费	最低余额	特性
Fundrise	0.85%	500美元	管理和顾问费总额为1%。

Fundrise

管理费

0.85%

最低余额

500美元

特性

管理和顾问费总额为1%。

Fundrise对所有四个投资组合收取的费用都是一样的:年管理费为0.85%，年顾理费为0.15%。当然，这些数字加起来正好是1%。

那么，这与竞争对手的费用相比如何呢?这有点像拿苹果和橙子做比较，因为Fundrise与其他公司不同。就其房地产etf而言，先锋从房地产公司购买资产，这反过来又购买或开发了资产（公寓楼等）并将其公开。其他公司经常重新收缩Real Estate ETF，Vanguard已经包装，在顶部增加了自己的费用。

米勒说,他的公司是特殊的,因为它“通过所有这些层”演习的费用提供相同的资产以低得多的成本:“最后一个资产在私人市场上,一个人不能以同样的价格购买作为一个机构——除了我们。”

实际上，米勒将Fundrise的成就与先锋(Vanguard)通过引入指数基金而带来的投资革命相提并论。像先锋索引资金米勒说，Fundrise的投资组合比之前的投资组合提供了“结构上更低的成本”。“我们的模式是为投资者提供一种超低费用的投资方式。”

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Fundrise的投资策略

如前所述，Fundrise提供了四个计划。启动计划或投资组合将25%投资于收益eREIT V、25%投资于增值eREIT V、25%投资于收益eREIT II和25%投资于增值eREIT II。

其补充收入投资组合目前投资于40个项目。其中，71%是债务房地产资产(意味着它拥有贷款)，29%是权益资产(意味着它拥有房产)。

平衡投资组合投资52个项目，其中57%为债务项目，43%为股权项目。

最后，长期增长投资组合投资于41个项目，其中38%是债务，62%是股权。

关键特性

Fundrise的业绩记录当然很吸引人。2014年是它的第一年，平均年化收益率为12.25%，2015年为12.42%。2016年业绩有所下降，但如前所述，自成立以来的年化回报率平均为10.80%。在同一时期(2014年至2018年)标准普尔500指数的年化回报率平均为8.90%。

此外，Robo-Advisor的平台是精心设计的，易于导航。它瞄准新秀房地产投资者，所以解释是外行的条款。有些人可能会发现一些过度过度简化的描述，但如果你对私人房地产完全是新的，你将欣赏行业Lingo的清晰度和最小使用。

谁是愚蠢的

基金投资对任何拥有500美元以上的人都是开放的——你不必是一个合格投资者。这是Fundrise启动计划的最低投资。该公司的先进计划，提供了更多的选择多样化要求最低投资额为1000美元。

米勒仍然承认它不适合每个人。“如果你只有5,000美元或10,000美元，我们就不适合契合，因为你需要你的钱液体在美国，你需要能够明天卖出股票，以支付意外账单。但如果你已经省下了一大笔钱，并且考虑到长远发展，那么大众富裕客户就是我们的核心客户。”

对于目标客户，Fundrise提倡耶鲁捐赠模式(Yale Endowment Model)，该模式建议投资组合的20%替代投资就像房地产，作为对股票和债券。房地产等替代投资的流动性较差，但回报往往较高。即使股市下跌，它们的表现也可能保持强劲。

如果顾客在努力赛道中持有其净值的20％，其他80％可能是从Vanguard的低成本指标基金。米勒说，但令人信服的潜在客户，甚至富有的客户，甚至是富人的目标是挑战。

“一个小投资者把投资的20%投到房地产上是很少见的。我们试图让一个不太老练的投资者达到投资组合配置的水平机构投资者,”他解释道。

不过你可以通过个人退休帐户(IRA)通过向千禧信托公司支付75美元的年费，最好把你的房地产存起来投资于非退休基金。这样，你就可以把退休后的钱投资于低费用的股票和债券，另外还有一笔钱投资于房地产等替代投资。一旦你有了应急基金而且你的根基很稳固退休储蓄你可以通过Fundrise这样的公司涉足房地产投资。

如果你有25,000美元或更多的可投资资产，你可能想要考虑找一个人类顾问代替。您可以使用SmartAs伟德ios appset理财顾问配对工具在你的领域找到一个适合你需求的顾问。想要更多地了解你所在地区的不同顾问，请探索一下SmartAdvisor匹配。

Fundrise是如何工作的

任何年满18岁且拥有500美元以上的美国居民都可以投资，不过Fundrise的高级计划要求最低投资额为1,000美元、10,000美元或100,000美元，具体取决于选择的是哪种高级计划。你可以在线浏览Fundrise的投资组合。您还可以看到每个计划中的项目。网站详细列出了每项投资的类型、地点、评级和预期回报。

房地产不是短期投资。如前所述，这些投资组合实际上是为那些在五年内不需要套现的投资者准备的。这通常是Fundrise称其投资者应该拥有的最低期限。在此期间，你将获得季度分红，但除非发生以下两种情况之一，否则你将很难收回初始资金。

退款的第一种方式是利用90天的满意期。如果您对自己的投资经历不满意，且仍处于作为投资者的最初90天内，Fundrise将按您当初支付的金额回购您的投资(有一些限制)。

第二种收回资金的方法是赎回股份。每个eREIT或eFund都有一个季度赎回计划，允许投资者要求套现部分或全部股份(受某些限制)。有关每个赎回计划的详情，请参阅发售通函。

EREITES或EFUND在季度股息日程表上，这意味着您有可能获得股息每三个月一次。然而，您也可以选择通过“基金分红再投资计划”将您的分红进行再投资。您可以通过在线更改您的帐户设置，随时选择进入或退出滴漏。

在交税的时候，你会得到一个1099-DIV，它详细说明了你赚的任何分配。你的红利将按你的常规纳税所得税税率，而不是用于合格股息的15%。

如果你决定赎回你的股票，Fundrise会以1099-B报告这一事实。根据这张表格上的信息，你可能欠美国国税局钱，因为你收到的补偿你的股票。

问题是什么?

您从Fundrise获得的股息将是非合格股息。这意味着它们将按常规所得税税率缴税，而不是按合格股息的15%税率缴税。

Fundrise的计划就像你可以从Vanguard获得的房地产ETF，Wealthfront或者改善。但随着米勒指出，改善和大楼正在重新包装Vanguard Real Estate ETF，而Vanguard是米勒在房地产公司投资中呼吁“包装”。

房地产公司在私人市场上聚集资产，比如购买公寓楼。然后，房地产公司将这些投资上市，对这些资产进行加码，这样它们就能赚更多的钱，并在此过程中向投资银行家支付一定比例的佣金。所以当Vanguard或其他公司购买这些资产时，价格就被抬高了。

相比之下，Fundrise提供了消费者访问房地产投资，以免在不支付标记的情况下无法访问。米勒估计削减中间人的节省约为30％。但面对事物，您每年支付的费用都会高于您使用Vanguard或Schwab所做的低成本Reit投资的费用。

对一些人来说，缺乏流动性可能是个难题。对其他人来说，你不能选择单独的项目来投资，这可能是一个不利因素。

竞争:募资如何累积?

如果你问米勒(我们也问了!)，你会发现Fundrise最接近的竞争对手是黑石(Blackstone)，这是一家在美国各地投资房地产项目的大型私人股本集团。但即便是这样的比较也不是完美的，因为普通投资者不能投资黑石。如果一个散户投资者能够投资私募股权，他或她将支付“2加20”——资产价值的2%作为管理费和利润的20%。

另一个潜在竞争对手是提供REIT etf和指数基金的Vanguard。这些基金的费用比率很低，但这些基金是Miller所说的对现有证券的“包装”。换句话说，当你购买REIT ETF的时候，很多层次的中介机构已经获得了报酬，他们把房地产打包到你的ETF中，并将其上市。

米勒说，Fundrise的方法是“去中介化公开市场”。翻译吗?在投资者和房地产投资之间的中间商减少了。

底线:你应该使用Fundrise吗?

Fundride使房地产投资简单，可达。它还提供了对以前保留认可投资者的房地产项目的相对低价的访问。房地产投资对于具有舒适的金融垫子的人来说是一种自然的选择，他们希望多样化他或她的投资组合。

准备好投资房地产了吗?有一大块零钱，你不介意占用一会儿吗?如果你的回答是肯定的，并且你在当前低利率的环境下追求更高的回报，这值得考虑。你可以随时按照米勒所说的公司许多客户的做法，投入500美元投资。

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