如果您正在寻找收入来源和（可能是）资本赞赏，则可能需要考虑购买公寓大楼。拥有这样的较大财产与拥有单户或小型多户住宅物业之间存在关键差异。了解这些差异可以帮助您确定购买公寓大楼是否是个好主意。
公寓大楼通常被归类为具有五个或更多单位的住宅物业。与单户住宅，双工，三重和四重复合物相比，公寓为投资者提供了吸引人的优势。但是，还有一些其他并发症。
公寓复合物的优势
公寓大楼往往比较小的多户住宅。但是，它们实际上有助于降低风险，同时增加利润潜力。由于它们有许多单位，因此公寓楼的所有者在空缺时不会承受风险。与单户住房不同，当一个租户搬出时，所有者仍然有其他占领单位的收入来支付费用。
规模经济意味着维护成本较低。例如，新屋顶的成本分布在建筑物中的所有单元上。公寓所有者可以通过收取额外的便利设施来产生额外的收入。这些可以包括洗衣设施，自动售货机，停车位和升级。租赁财产的所有者也有权获得一定税收减免。
当投资者去融资的贷方，该批准更多地基于该物业的财务特征，而不是借款人的财务。贷方比借款人的信用评分更关心该物业的收入是否涵盖付款。
财产的价值在很大程度上取决于租金收入。这意味着所有者可以可能增加财产的价值通过提高租金。
公寓综合体的缺点
与单户租赁物业相比，公寓租户更有可能经常移动。他们也不太可能照顾该物业。这些差异意味着空缺和维护的总体成本更高。
用许多单位管理公寓大楼可能具有挑战性。该工作通常将其外包给物业管理公司或移交给现场经理员工。无论哪种方式，管理层都比自己做更昂贵。
如果投资者想退出，公寓楼需要更长的时间才能出售。因为它们是液体较少的，所以购买公寓楼的投资者应拥有需要其他流动资产。
如何购买公寓大楼
前买公寓大楼，第一步是确定您要寻找的类型。它们通常分为四种类型：
- A级建筑物通常是10年或更少的，并具有池和健身中心等设施。
- B级建筑物已有20岁以下的建筑，其设施较少，但状况良好。
- C级建筑物可能已有30年的历史，几乎没有设施或没有设施，并且可以进行翻新。
- D级建筑物通常是较旧的，补贴的住房单元，没有便利设施，需要维修。
投资者可以通过开车或检查在线清单来寻找可用的物业。许多人选择与知道该地区的房地产经纪人，商业房地产经纪人或商业经纪人合作。要评估的因素包括该物业的位置，复杂的单位数量，一般状况和便利设施。
评估时财务非常重要投资出租物业。租金是第一件事。这列出了每个单位的当前租金金额，每个单位的床和浴室数量，租户的姓名，每个租赁条款和保证金金额。
入住率是另一个关键的财务指标。这些表明该综合大楼被租用租户占据了多少时间。还要查看维护和运营的总体成本。一个典型的数字是租金和其他来源收入的40％。
深层发掘
一旦确定了看起来很有希望的物业，就该进行一些尽职调查了。这应该包括：
- 卖方动机。询问卖方他或她为什么要出售。难以兑现利润是一个负面答案。
- 租赁副本。你需要所有租赁的实际副本确定租金，存款和条款。
- 纳税申报表。看着业主的纳税申报表将使您对他或她对收入和费用的陈述的真实性更加安慰。
- 检查。亲自检查每个单元。还安排专业检查员这样做。
- 评价。在提出牢固的报价之前，让专业评估者对财产进行价值并不是一个坏主意。
公寓大楼融资
为公寓大楼筹集资金不同于为单户住宅提供资金。通常，您需要下降30％。批准将更多地取决于财务预测是否显示该物业可以支持贷款付款而不是您的信用记录。
公寓融资的来源包括商业银行，卖方融资和私人贷款。公寓贷款可能需要数年至30年。它们可以是固定的或可调节的，并且可能会受到预付款的罚款。
在违约时，非恢复贷款将不允许债权人抓住借款人的个人财产。追索贷款的成本较小，但对借款人的风险更大。两者都可以用于公寓大楼。
由于交易的规模和复杂性，投资者在关闭公寓大楼时通常伴随着房地产律师。大多数投资者建立了有限责任公司拥有该综合体并保护其个人资产免受财产产生的诉讼或债务。
底线
与单户和较小的多户房地产投资相比，公寓大楼具有一些吸引人的优势。公寓楼的成本往往更高，并且比较小的物业需要更长的时间来寻找和购买。它们通常更难管理和更难出售。但是他们还可以提供更多的收入，风险较小。
房地产投资的提示
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- 如果购买公寓大楼后，您想探索您在物业上拥有的贷款的再融资，请查看再融资指南。
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