奥巴马总统推出了一个开始转移责任的计划抵押贷款融资远离政府并进入私营部门。有效地这意味着在抵押贷款筹资中减少Fannie Mae和Freddie Mac的市场份额。
“今天，房地产市场正在治愈，”总统说，他在凤凰城的8月6日演讲中。“现在我们有机会建立在这方面...... [铺设]摇滚固体基础，以确保我们刚刚经历的那种危机再也没有发生过。这始于蜿蜒朝下作为Fannie Mae和Freddie Mac的公司。私人资本应在抵押贷款市场中取得更大的作用。“全文演讲。
这一问题早在2008年总统大选时就已成为一个政治话题，即便当时政府正在全面吸收房利美和房地美，以防止它们破产。在那一年的房地产崩盘之后，私人投资者成群结队地逃离抵押贷款行业。因此，如今美国90%以上的抵押贷款都是由房利美、房地美、FHA（联邦住房管理局）或VA（退伍军人管理局）。政府抵押贷款义务的联合资产负债表是一个往返10万亿美元的人！
改变的动力
自住房危机以来，谈到至少部分地进入私营部门的抵押贷款融资的责任。但在摇摇欲坠的恢复过程中，剧烈率增加的风险对于政策制定者来说太大了，以采取任何重大行动。但随着利率开始上升，可能会有政治动力和私营部门激励这种转变终于开始发生。
田纳西州共和党参议员Bob Corker表示:"最终推动一项结构性住房金融改革法案的势头正在增强，该法案将结束房利美和房地美私人获利和公共损失的模式。"尽管国会中的共和党人一直在反对奥巴马的大部分金融改革努力，但将政府债务转移给私营部门投资者在哲学上符合保守派的财政理念。两党在这些措施上的合作是有希望的。
如何将私人投资带回？
说私营部门需要在抵押贷款市场发挥更大作用，这很容易。但是，尽管政府赞助的实体继续提供最低的抵押贷款利率，贷款人和抵押贷款借款人有什么动机去寻求私人股本融资呢?私人股本有什么动机与政府竞争市场份额?
法律制造者知道，突然风击败了Fannie Mae和Freddie Mac将在2007 - 2008年抵押贷款市场造成平等或更大的抵押贷款市场中断。速度会很快飙升。
但只要通过政府实体获得贷款，合格的房主就没有理由去其他地方。
总统的新计划可能终于解决了这个问题。他提出了政府部分保险私营部门抵押贷款，以防止违约风险。这项增加的安全可能就足以鼓励私营部门投资者以与当前市场竞争的费率进行资金抵押贷款。
抵押贷款支持证券
要了解这种动态，有必要了解抵押资金如何工作。当银行资金抵押贷款时，金钱来自外部投资者。房利美(Fannie Mae)，Freddie Mac，FHA和VA都是所有这些投资者。该银行以相同的速度包装多个贷款，并将其销售给投资实体。这件贷款包被称为抵押贷款支持安全性（MBS）。在政府在抵押贷款市场的作用下大幅突出，MBS被定期出售，任何其他债券安全将在二级市场上销售。MBSS是对冲基金，共同资金甚至401（k）资金的普通投资工具。
但在金融危机之后，抵押债券被认为是极其风险的。因此，投资界愿意支付MBS的注释率上升。与此同时，联邦储备将政府债券推出给历史低位。这种差异几乎完全消除了MBS的私营部门投资。
让政府为私人股本投资提供部分保险的想法，将会减少这种投资的部分风险。任何证券的价格——无论是股票、传统债券还是抵押贷款债券——都反映了风险和回报的组合。风险越高，投资者要求的回报就越大。政府保险将消除一定程度的风险。因此，吸引投资者所需的回报率(抵押贷款利率)将下降。
纳税人仍被套牢
这个计划听起来行得通。但我们需要提出一个合理的问题:如果政府是在为私人部门的抵押贷款融资提供保险，那么政府本身提供融资有什么不同呢?纳税人面临的风险是否有所减轻?如果国家资助的贷款违约，纳税人将面临风险。如果政府担保的贷款违约，纳税人仍然要承担后果。
当奥巴马总统的新提案肯定会被要求被要求将其从大型想法的旅程从大型想法中举行到政策会议，那里实际法案将被击败。总体而言，新方法似乎有优点。它可以证明只是将抵押贷款融资转回私营部门的第一步。及时，随着自由市场接管，不再需要联邦保险单。对于重大改革，第一步总是最困难的。
图片来源:路透
