当美国经济正遭受2008年房地产崩盘的痛苦时，人们预期的“下一只鞋掉下来”应该是商业房地产。单个房屋的止赎权价值几十万美元，而酒店和购物中心等商业地产的止赎权价值数百万美元!普遍的商业止赎将是美国经济的另一场灾难。
现在发现:我的401(k)计划如何运作?
但现在，五年过去了，很明显这样的灾难从未发生过。虽然全国范围内商业地产的价值确实下降了近40%，但对经济的影响不大。现在，商业价值几乎上升到了崩盘前的水平。
经济是如何躲过这颗巨大的子弹的?有三个主要因素帮助商业地产避免了在住宅领域看到的破坏。
收入
当房主失去工作，或发现自己无力偿还抵押贷款时，他要么违约，要么卖掉房子。如果房屋价值低于他所欠的抵押贷款，通常除了让房屋止赎别无选择。但在商业地产领域，房地产正在创造收入。
即使房价下跌，房主也不太可能被迫出售房产。许多商业地产所有者之所以能够安然度过衰退，是因为他们从企业或租户那里获得了收入。他们可以等待价值恢复。
灵活性
住房贷款规定常常使贷款人无法与房主协商拖欠的抵押贷款。政府通过房利美(Fannie Mae)、联邦住房管理局(FHA)等建立的规则约束着贷款人。这些旨在帮助苦苦挣扎的房主的措施覆盖面太窄，以至于很多人都被冷落了。
但在商业地产领域，持有贷款的银行有更大的灵活性。他们有能力也有动机向商业地产业主提供贷款修改。
假设一个拥有500万美元贷款的购物中心老板。商场的价值已跌至300万美元。商场的空地已经空置了30%，租金已经无法支付贷款。由于银行有权重写贷款(不像住宅抵押贷款)，他们可以给他们的借贷者更优惠的条件来帮助他们维持下去。银行最不愿意做的就是取消购物中心的赎回权，然后不得不管理如此庞大的资产。
库存
商业地产没有像住宅地产那样过度建设。可能的原因是，人们购买商业地产并不是为了“倒卖”，也就是迅速卖出，只从升值中获利。从2003年到2007年，住宅领域的房地产交易非常猖獗。但那些为商业建筑融资的人需要分析房地产将产生的收入。你不能随意建造购物中心。
房地产崩盘的一个原因是过多的库存。建造的房子比真正买得起的人要多。这种过剩库存从未在商业地产中真正表现出来，因为每个建筑项目都必须基于明确的财务战略。
虽然商业地产的价值在金融危机后显著下降，但没有显著的商业止赎活动。即使商业空置现象在某些地区普遍出现，但在市场上的供应并不充足。现在商业建筑又开始复苏，甚至在当前的复苏中超过了住宅建筑。
这似乎是我们安全地躲过的一颗金融子弹。
图片来源:BancroftServices
