有一段时间，巨额抵押贷款几乎不可能获得。这是因为，用于抵押贷款的私人和“组合”融资在2008年房地产危机后实际上消失了。对于更高的抵押贷款数额，可以获得的融资有如此高的利率，以至于大多数人都无法承受。因此，高端房地产市场成为几乎都是现金交易。这种情况不仅发生了逆转，巨额抵押贷款也再次变得极具竞争力，即使与符合标准的贷款相比也是如此。
巨额贷款的定义?
巨额贷款是指超过国家限制的抵押贷款房利美(Fannie Mae),房地美(Freddie Mac)和联邦住房管理局。符合标准的抵押贷款的国家限额是453,100美元。然而，被指定为“高成本”的县还有另一个限制。例如，房利美和房地美将在美国高成本地区最高提供679,650美元的贷款。
如果你所在的县是一个高消费地区，它的贷款限额可能高于国家限额453,100美元，但低于679,650美元。这种中间贷款金额(在国家限额453,100美元和高成本县限额之间)通常被称为特大符合贷款。
然而，真正的巨额贷款无法通过政府赞助的任何机构融资。它们在市场上被买卖二级抵押贷款市场通过银行投资组合或投资者团体。
巨额抵押贷款真的更危险吗?
巨额抵押贷款的利率通常高于符合标准的贷款。尽管感觉与此相反，但这是不因为巨额贷款风险更大。与典型的抵押贷款借款人相比，属于“巨贷”类别的借款人需要显示出更好的收入、资产和信用资质。
对于贷款服务商和最终投资者来说，巨额贷款的风险是相当低的。巨额贷款的利率更高，因为它们需要足够高，才能通过打包证券和房地产投资信托基金吸引私人投资。通过联邦政府的利率控制活动，符合标准的贷款被人为地保持在较低的水平。
巨额抵押贷款的低利率
由于巨额抵押贷款的风险实际上较小，一些大银行和经纪公司已经开始以低得多的利率向其重要客户提供此类贷款。对于有大量存款或投资的客户，银行或经纪公司可能会提供远低于市场利率的巨额“组合”贷款，因为他们知道借款人的违约风险很低。
这些公司可能认为他们的巨额贷款是“亏损领先者”，这意味着他们不指望从提供的特定服务中获得巨额利润，甚至可能蒙受损失。但这个问题客户的关系足够牢固，值得为公司付出这样的代价。账簿上有巨额贷款会让客户更有可能长期留在那家公司。
作为联邦政府试图削弱其作用在抵押贷款融资业务中，很可能抵押贷款定价将开始改变。如果房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)真的削减开支，453,100美元的上限可能会消失。抵押贷款风险将真正基于投资团体愿意为抵押贷款支持证券支付多少来计算。巨额贷款要求严格的资格和高额首付。这可能会导致贷款机构对大额贷款提供较低的利率，而不是对购房者资质较差、首付较低的小额贷款。
图片来源:Lugar_Citadino™
