随着2020年美国抵押贷款利率达到历史最低水平，全年房屋销售都在增长。房地美数据显示，30年期固定利率抵押贷款2020年7月，不包括费用和积分的税率首次降至3%以下。美国人口普查局(Census Bureau)和全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示，在抵押贷款利率大幅下降的情况下，2020年11月的新房和成屋销量分别比上年增长了20.8%和25.8%。
低抵押贷款利率和住房购买量增加的同时出现了一个问题:低抵押贷款利率在多大程度上导致了住房购买量的上升?伟德老虎机手机客户端很难确定一个答案和评估因果关系的程度。然而，不可否认的是，抵押贷款利率对……的总成本有巨大影响买房子。在这项研究中，SmartAss伟德ios appet显示了为什么住房贷款利率如此重要。具体来说,我们解释抵押贷款如何摊销并绘制变化的成分每月的按揭付款不同利率的贷款。关于我们的数据源以及我们如何将所有信息放在一起来创建我们的发现的详细信息，请查看下面的数据和方法部分。
重要发现
- 一般来说，利息加起来超过住房贷款的50%。美国最受欢迎的住房贷款产品是30年期固定利率抵押贷款。即使是锁定3%的低利率的房主，支付的利息也将接近原始住房贷款的52%。对于利率为4%的30年期固定利率抵押贷款——如果包括费用和交易成本，这是一个更典型的数字——总利息是住房贷款的71.87%。
- 利率较低的房主更快地达到临界点。未来的购房者可能会惊讶地发现，他们早期支付的大部分抵押贷款是用于支付利息，而不是贷款的本金余额。你支付本金多于利息的那个点被认为是临界点。拥有30年期固定利率抵押贷款且利率为4%的房主将在第153期贷款还款时(12年9个月)达到临界点。假设利率为3%或5%，房主在第84期还款(7年还款)和第195期还款(16年3个月还款)将支付更多的本金而不是利息。
如何摊销住房贷款?
每月的按揭还款主要由两部分组成:本金和利息。本金是借入的贷款金额，而利息是为借入该金额而欠贷款人的额外资金。例如，如果你贷款20万美元，你的初始本金余额是20万美元。由于利息的原因，您所欠的总额将会更高。因此，如果一个拥有20万美元抵押贷款的房主选择了一份利率为4%的30年期固定利率抵押贷款，他或她在贷款期间总共需要支付约343700美元。143700美元的利息支付几乎相当于20万美元本金的72%。
偿还抵押贷款的过程被称为分期偿还。固定利率抵押贷款拥有相同的月度抵押贷款支付的贷款的生命，尽管你支付的数额在本金和利息变化，因为利息支付是基于未偿余额的抵押贷款。因此，在整个贷款过程中，每个月付款的比例从主要的利息变成了主要的本金。30年期固定利率抵押贷款20万美元，年利率为4%，贷款摊销表如下所示。
如上图所示，几乎70%的月供用于支付利息。相比之下，最后三个月的还款利息都不到10美元。从抵押贷款开始时每月支付近700美元的利息到最近50个月还款期间每月支付不到150美元的利息，这一戏剧性的转变显示了抵押贷款支付构成的显著变化。
什么时候本金比利息多?
对于相同期限的贷款，固定利率抵押贷款的临界点(即月供大于本金的那一点)是贷款利率的单独函数。也就是说，主要的贷款金额是相关的，因为它决定了每个月支付的本金和利息的金额，但它不影响何时支付本金超过支付利息。
在上面的例子中，转折点大约是13年;只有在第153次还款时，每月支付的本金多于利息。在下面的图表中，我们可以看到利率为4%的20万美元30年期固定利率抵押贷款的支付组合是如何随时间变化的。
一般来说，利率较高的房主会比利率较低的房主在更长时间内支付更多的利息而不是本金。我们可以考虑同样的20万美元30年期固定利率抵押贷款，利率有高有低。考虑到利率的不同，20万美元的30年期固定利率抵押贷款(利率为3%和5%)的月供分别为843美元和1,074美元。此外，引爆点的差异大约是9年。下表对比了利率为3%，4%和5%的固定利率抵押贷款，价值20万美元。
更快地到达引爆点
有两种主要方法可以让房主加速或调整他们的抵押贷款，以更快地达到收支平衡的月份(即他们开始支付更多的本金而不是利息的月份)。这些策略包括抵押贷款提前还款和再融资。
抵押贷款的提前还款是提前还清抵押贷款的过程，这样你就可以节省贷款利息。房主可以增加他们的月供，或者全年发送额外的支票。虽然提前还款不会改变利率，但它缩短了贷款期限，从而减少了所产生的总利息。请记住，在考虑这种节省成本的措施时，你应该避免常见的错误:确保你的贷方没有收取提前还款的罚款，并且额外的提前还款用于本金余额，而不是利息。
再融资是更新抵押条款的过程。这样做，房主可以改变贷款期限或获得更好的利率。较短的贷款期限和较低的利率都可以降低预期的引爆点。然而，就像抵押贷款提前还款一样，再融资偶尔也会有一个陷阱，因为在这个过程中，房主将不得不承担一些费用。
其他需要考虑的因素
在上述例子中，我们主要考虑的是30年期固定利率抵押贷款，因为根据房地美(Freddie Mac)的数据，30年期固定利率抵押贷款占住房购买市场的近90%伟德1946亚洲娱乐城 。
第二受欢迎的固定利率抵押贷款期限为15年。15年期固定利率抵押贷款在结构上与30年期固定利率抵押贷款类似，尽管较短的期限意味着月供将更高，而贷款的总体成本更低。这是因为利率更低了。随着较短的期限和较高的月供，业主与一个15年期固定利率抵押贷款从第一个月付款开始，本金要多于利息。下表比较了20万美元的15年期和30年期固定利率抵押贷款，利率均为4%。
另一个可用的抵押贷款选择是手臂。与15或30年期固定利率抵押贷款不同，ARM有可变利率。对于ARM，大多数房主承诺在一定期限内保持低利率，之后利率在贷款的其余时间都可以调整。这意味着拥有ARM的房主承担着利率上升的风险，但如果利率下降，他们也会获利。
鉴于可调利率，拥有ARM的房主通常有一个可变的引爆点。如果利率下降，引爆点可能比人们在抵押贷款之初预期的要短。在相反的情况下，如果利率上升，在较长一段时间内对利息的支付可能高于对本金的支付。
数据和方法
这项研究的研究来自房地美和HSH。报价的房地美抵押贷款利率不包括平均费用和积分。总前期成本的抵押将包括贷款费用以及关闭成本。因此，在整个研究中，我们将4%作为基准抵押贷款利率。为了映射抵押贷款支付的变化组成，我们为所讨论的不同场景创建贷款摊销时间表。
如何做出明智的置业决定
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- 购买还是租用?即使你有买房子的积蓄，也要确保这种转变是合理的。如果你来到一个城市，并计划长期居住，购买可能是更好的选择。另一方面，如果你在一个新城市停留的时间很短，你可能会想租房子。伟德ios appSmartAsset的租赁或购买计算器可以帮助你看到租金和购买之间的成本差异。
- 找到最好的抵押贷款利率。我们的研究显示了在你决定买房之前看看抵押贷款利率的好处。锁定利率为3%而不是4%的30年期抵押贷款可以在贷款期间为你节省11.69%。伟德ios appSmartAsset的抵押贷款比较工具可以帮助你比较顶级贷款机构的利率，并找到最适合你的。
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图片来源:iStock/akaplummer
