Fundrise审查

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传统上,投资房地产拿了一大笔钱。毕竟，建筑造价不菲。回报率令人羡慕，这也印证了你需要巨额资金才能赚到巨额资金的观点。这就是Fundrise的用武之地。与其他科技初创公司一样，Fundrise试图通过使该系统民主化来颠覆房地产投资界。

在Fundrise之前，非机构投资者和非百万富翁投资者可以购买公开交易的股票房地产投资信托(reit)房地产共同基金而且交易所交易基金(etf)。此外，还有一些非公开交易的房地产投资信托基金经纪自营商有时预付费用高达15%。最近，房地产众筹网站让你可以浏览要投资的单个项目。

Fundrise的方法属于另一类，它为那些想要投资房地产的人提供了相对较低的准入门槛。原理很简单:Fundrise的eREITs和eFunds中的公寓、写字楼、零售空间和酒店在升值和租户支付租金时为投资者赚钱。

但不像房地产众筹平台在美国，Fundrise不会让用户选择投资的单个项目。相反，投资者从四个投资组合中选择，每个投资组合都是不同的ereit和eFunds的组合，而这两个组合又分别是有限责任公司持有房地产投资。这四种投资组合以他们的策略命名:初始计划、补充收入计划、平衡投资计划和长期增长计划。

重要的是要记住，过去的回报并不能保证未来的表现。话虽如此，这家公司到目前为止的表现已经足以吸引成千上万的投资者，并吸引了金融媒体的目光。2018年，Fundrise的平均年化回报率为9.11%。自2014年推出以来，其平均年化回报率为10.80%。

该公司联合创始人兼首席执行官本·米勒(Ben Miller)在创办Fundrise之前，曾在房地产业工作多年。早在2010年，米勒对危机后的房地产投资状况感到失望，他说他认为“系统已经崩溃了”。

“我们的合伙人破产了，我们的合伙人破产了一团糟他在接受SmartAs伟德ios appset电话采访时表示。他指的是主导房地产投资的华尔街合作伙伴。

米勒认为，“除了通过华尔街类型的合作伙伴，肯定还有其他筹集资金的方式。”他想出了在互联网上为城市房地产投资筹集资金的想法，剩下的就是历史了。

最适合

• 有闲钱的新手房地产投资者
• 经验丰富的房地产投资者，不想直接拥有投资物业的麻烦

缺点

• 基金可以卖光
• 你在Fundrise发行的股票每个季度只能被平仓一次
• 股息是不合格的，因此将按常规所得税税率征税

定价:Fundrise的成本是多少?

选项名称	管理费	最低余额	特性
Fundrise	0.85%	500美元	管理和顾问费合计1%。

Fundrise

管理费

0.85%

最低余额

500美元

特性

管理和顾问费合计1%。

Fundrise对所有四个投资组合收取的费用都是一样的:年管理费为0.85%，年咨询费为0.15%。当然，这些加起来总共是1%。

那么，这与竞争对手的费用相比如何呢?这有点像比较苹果和橘子，因为Fundrise与其他公司不同。对于其房地产etf，先锋从房地产公司购买资产，房地产公司购买或开发资产(公寓楼等)并将其上市。其他公司通常会重新包装Vanguard已经打包的房地产etf，并在上面加上自己的费用。

米勒表示，他的公司很特别，因为它“钻过了所有这些层”的费用，以更低的成本交付同样的资产:“你最终在私人市场上得到的资产，个人无法以与机构相同的价格购买——除非通过我们。”

事实上，米勒将Fundrise所做的事情与先锋基金(Vanguard)通过引入指数基金而彻底改变投资方式时所做的事情进行了比较。像先锋指数基金米勒说，与之前的投资组合相比，Fundrise的投资组合“在结构上成本更低”。“我们的模式是为投资者提供一种超低费用的投资方式。”

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Fundrise的投资策略

如前所述，Fundrise提供四种方案。初始计划或投资组合将25%投资于其收入eREIT V, 25%投资于其增长eREIT V, 25%投资于其收入eREIT II, 25%投资于其增长eREIT II。

其补充收益投资组合目前投资于40个项目。其中71%是债务房地产资产(意味着它拥有贷款)，29%是股权(意味着它拥有房产)。

平衡投资组合投资于52个项目，其中57%为债务，43%为股权。

最后，长期增长投资组合投资于41个项目，其中38%为债务，62%为股权。

关键特性

Fundrise的业绩记录无疑颇具吸引力。上市第一年2014年，平均年化回报率为12.25%，2015年为12.42%。2016年业绩有所下降，但如前所述，自成立以来的年化回报率平均为10.80%。在同一时期(2014年至2018年)标准普尔500指数的年化回报率平均为8.90%。

此外，机器人顾问的平台设计良好，易于操作。它针对的是新手房地产投资者，所以解释都是外行式的。有些人可能会觉得这些描述有点过于简单，但如果你对私人房地产完全不熟悉，你会欣赏其中的清晰和行业术语的最少使用。

募资会是为谁而设

Fundrise投资对任何拥有至少500美元的人都是开放的-你不必是一个合格投资者．这是Fundrise初始计划的最低投资额。该公司的先进计划，其中提供了更多的选择多样化，要求最低投资1,000美元。

不过，米勒承认，它并不适合所有人。“如果你只有5000美元或1万美元的储蓄，我们并不适合你，因为你需要你的钱液体在美国，你需要能够在明天卖掉你的股票来支付一笔意外的账单。但如果你存了一些真金白银，考虑的是长期发展，那么富裕的大众客户就是我们的核心客户。”

对于其目标客户，Fundrise提倡耶鲁捐赠基金模型(Yale Endowment Model)，该模型建议投资组合的20%应该用于投资另类投资比如房地产，作为补充股票和债券．像房地产这样的另类投资流动性较差，但往往能带来更高的回报。即使股市下跌，它们的表现也可能保持强劲。

如果客户将其净资产的20%投资于Fundrise ereit，那么其他80%可以投资于Vanguard的低成本指数基金。但米勒说，说服潜在客户(即使是富有的客户)达到20%的目标是一个挑战。

“对于一个小投资者来说，将20%的投资用于房地产是非常罕见的。我们试图把一个不太成熟的投资者带到投资组合配置的相同水平机构投资者他解释道。

不过你可以通过个人退休帐户通过向千禧信托公司(Millennium Trust Company)支付75美元的年费，你最好把你的房地产投资存到非退休基金中。这样，你就可以把退休后的钱投资于低费用的股票和债券，并把另一笔钱用于房地产等另类投资。一旦你有了应急基金你的基础也很牢固退休储蓄你可以通过Fundrise这样的公司涉足房地产投资。

如果你有25,000美元或更多的可投资资产，你可能会考虑聘请一位人工顾问。你可以使用SmartAs伟德ios appset财务顾问匹配工具在你的地区找到一位适合你需要的顾问。要了解更多关于你所在地区不同的个人顾问，请探索SmartAdvisor匹配．

Fundrise如何运作

任何18岁以上、资产至少500美元的美国居民都可以投资，不过Fundrise的高级计划要求最低投资额为1,000美元、1万美元或10万美元，具体取决于所选择的高级计划。你可以在网上浏览Fundrise的投资组合。您还可以看到每个计划中的项目。该网站详细介绍了每项投资的类型、地点、评级和预期回报。

房地产不是短期投资．如前所述，这些投资组合实际上是为那些在五年内不需要套现的投资者准备的。Fundrise表示，这通常是投资者应该拥有的最短期限。在此期间，你将获得每季度的股息，但你将很难拿回最初的钱，除非发生以下两种情况之一。

你能把钱拿回来的第一个方法就是利用90天的满意期。如果您对自己的投资体验不满意，并且您仍在作为投资者的前90天内，Fundrise将以您最初支付的金额回购您的投资(有一些限制)。

第二种方法是赎回你的股票。每个eREIT或eFund都有季度赎回计划，允许投资者要求套现部分或全部股票(受一些限制)。阁下可于发售通告内查阅各项赎回计划的详情。

ereit或eFunds按季度分红，这意味着你有可能获得股息每三个月一次。但是，您也可以选择通过Fundrise股息再投资计划“DRIP”再投资您的股息。您可以通过在线更改帐户设置随时选择加入或退出DRIP。

在纳税时，你会得到一份1099-DIV，上面详细说明了你所赚的任何分配。你的股息将按常规纳税所得税率而不是合格股息的15%。

如果你决定赎回你的股票，Fundrise将在1099-B报告中报告这一事实。根据这张表格上的信息，你可能欠美国国税局的钱，因为你收到了股票补偿。

有什么隐情?

您从Fundrise获得的股息将是非合格股息。这意味着他们按常规所得税税率征税，而不是按合格股息的15%税率征税。

Fundrise的计划就像你可以从Vanguard获得的房地产ETF，Wealthfront或改善．但正如米勒所指出的，Betterment和Wealthfront正在重新包装Vanguard房地产etf，而Vanguard就是米勒所说的房地产公司投资的“包装”。

房地产公司在私人市场上聚集资产，比如购买公寓楼。然后，房地产公司将这些投资公开，对这些资产进行估价，从而赚取更多的钱，并在此过程中向投资银行家支付一部分费用。所以当Vanguard或其他公司购买这些资产时，价格已经被抬高了。

相比之下，Fundrise为消费者提供了获得房地产投资的机会，否则他们将无法在不支付加价的情况下获得投资。米勒估计，去掉中间商可以节省30%左右的成本。但从表面上看，Fundrise每年支付的费用比Vanguard或Schwab低成本REIT投资的费用要高。

对一些人来说，缺乏流动性可能是个难题。对于其他人来说，你不能选择单独的项目进行投资可能是一个不利因素。

竞争:融资如何叠加?

如果你问米勒(我们问了!)，你会发现Fundrise最接近的竞争对手是黑石集团(Blackstone)，这是一家在全国各地投资房地产项目的大型私募股权集团。但即便是这样的比较也不完美，因为普通投资者无法投资百仕通。如果一个散户投资者能够投资私募股权，他或她将支付“2加20”——固定的2%的资产价值管理费和20%的利润。

另一个潜在的竞争对手是Vanguard，该公司提供REIT etf和指数基金。这些基金的费用率很低，但米勒称这些基金是对现有证券的“包装”。换句话说，当你购买REIT ETF时，许多层中介机构已经获得报酬，将房地产打包到你的ETF中并将其上市。

米勒说，Fundrise的方法是“去中介化公开市场”。翻译吗?在投资者和房地产投资之间的中间商越来越少。

底线:你应该使用Fundrise吗?

融资使房地产投资变得简单易行。它还能以相对低的成本投资到以前只有合格投资者才能投资的房地产项目。房地产投资是一个自然的选择，有一个舒适的财务缓冲，想要多样化他或她的投资组合。

准备好投资房地产了吗?你有一大笔零钱，不介意暂时保管一下吗?如果你的答案是肯定的，而且你想在当前低利率的环境下追求更高的回报，那就值得考虑。米勒说，你总是可以像该公司的许多客户那样，花500美元投资。

寻找财务顾问的建议

• 在你开始寻找顾问之前，明智的做法是考虑一下你想从顾问那里得到什么。你希望有人帮你吗为退休储蓄或者创建一个遗产规划？或者你只是想开始投资?
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