由于美国经济正遭受2008年房地产崩盘的打击，人们预期的“下一只鞋”应该是商业房地产。个人房屋的止赎权以数十万美元计算，而酒店和购物中心等商业地产的止赎权则以数百万美元计算!广泛的商业止赎将是美国经济的另一场灾难。
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但现在，五年后，很明显，这种灾难从未发生过。虽然商业物业的价值观确实下降了近40％，但对经济的影响被静音。现在商业价值观几乎升起了他们的崩溃水平。
经济是如何躲过如此巨大的一颗子弹的?三个主要因素帮助商业地产避免了住宅地产遭受的破坏。
收入
当房主失去工作，或发现自己无法支付抵押贷款时，他必须违约或卖掉房子。如果房屋价值低于他的抵押贷款，他通常别无选择，只能让房子丧失赎回权。但在商业地产领域，这些地产正在产生收入。
即使房产价值下降，房主被迫出售的可能性也更小。许多商业地产业主之所以能够安然度过这次衰退，是因为他们从自己的企业或租户那里获得了收入。他们可以等待价值恢复。
灵活性
住宅贷款法规往往会阻止贷方能够与房主谈判违约抵押贷款。贷款人与政府通过Fannie Mae，FHA等建立的规则。意味着帮助努力的房主的措施有许多人在寒冷中遗漏了这么狭窄。
但在商业房地产领域，持有贷款的银行拥有更大的灵活性。他们有能力也有动机向商业地产业主提供贷款修改。
考虑一个带有500万美元贷款的商城所有者。商场的价值落到了三百万。商场的空间已成为空置30％，租金不能再支付贷款的付款。自银行有权重新撰写贷款（与住宅抵押贷款不同），他们可以给予他们的借款人更有利的条件来帮助他们留下漂浮。银行想要做的最后一件事就是在商场上取消丧工，并必须管理这种大规模财产。
库存
商业地产不像住宅地产那样过度建设。可能的原因是，人们购买商业地产的目的不是“转手”，即快速出售，只从升值中获利。从2003年到2007年，住宅领域的房地产转手现象十分猖獗。但那些为商业建设融资的人需要分析房产将产生的收入。你不能“随意”建造一个购物中心。
房地产市场崩盘的一个原因是库存过剩。建造的房子比真正买得起房子的人多。这种过剩的库存从未真正体现在商业地产上，因为每个建筑项目都必须基于一个明确的财务战略。
虽然商业地产的价值在金融危机之后确实大幅下降，但没有出现明显的商业止赎活动。即使在一些地区商业空置变得普遍时，这种情况也没有给市场带来大量供应。现在，商业建筑再次复苏，在当前的复苏中甚至超过了住宅建筑。
看来这是我们安全躲过的金融子弹。
照片来源：BancroftServices.
