2010年多德-弗兰克(Dodd-Frank)金融改革法案一项旨在抑制高风险抵押贷款的条款已于2014年1月10日生效。目的是证明抵押贷款提供给消费者的是消费者有合法能力偿还的贷款。
该条款引入了“合格抵押贷款”一词，并设定了一定的门槛，这些门槛必须达到才能被指定为“合格抵押贷款”。贷款机构仍被允许发放不符合指定条件的贷款，但如果这样做，它们就缺乏法律保护，无法避免潜在的诉讼。
作为一名抵押贷款发起人，在新的抵押法律生效之前，我为实施进行了一段时间的讨论和准备。可以说，业内普遍认为，监管机构正在“打最后一场战争”。
消费者金融保护局局长Richard Cordray称该法案是抵押贷款行业的“回归基础”。但在次贷市场崩溃后，抵押贷款业务已经相当迅速地回归了基本面。在新的抵押贷款法律中明确规定的次级贷款业务，已经被禁止或“定价出局”好几年了。决定偿还抵押贷款的能力一直是好的贷款人和抵押贷款投资者所做的事情。
严格定义指导方针的意外后果是，国会监管机构将使某些类别的消费者更难获得抵押贷款。
债务抵入限额
决定什么符合合格抵押贷款(QM)规定的主要因素是借款人的债务与收入的比率。不能超过43%。这只比曾经作为资格标准的45%的门槛低了一点点。但对于拥有良好信用评级和其他优势的借款人来说，比如流动资产在美国，贷款批准率经常高达50%，有时甚至更高。这一明确的指导方针将使贷款人更难以考虑收入以外的补偿因素，以贷款给强大的消费者。这也将加大高房价地区购房者的购房难度，在这些地区，住房成本通常占收入的比例更高。
另一类可能受到该法案不利影响的人是那些试图从高利率或不良贷款项目中再融资的人。如果他们无法达到43%的债务与收入之比的门槛，他们将不得不支付其收入的更大比例来支付原始抵押贷款，这将使这些现金拮据的房主面临更大的止赎风险。
有一个例外是，由政府担保机构之一(房利美、房地美、联邦住房管理局和弗吉尼亚州)自动批准的贷款达到43%的上限。这些机构是否会调整其自动承销系统，以符合QM规定，仍有待观察。
按揭经纪面临的挑战
正如过去几年许多新的抵押贷款法律所发生的那样，与全面服务的银行和抵押贷款公司相比，这项法律对抵押贷款经纪人施加了更多的压力。合格抵押贷款的贷款成本不能超过贷款金额的3%(贷款超过10万美元)。对抵押贷款经纪人的补偿(即使不直接向借款人收费)包括在这3%中，而对银行或抵押贷款公司的补偿(间接来自二级市场)不包括在这3%中。这将使经纪人更难发放贷款，以支付他们的业务成本，并适当补偿他们的员工。
确定客户偿还抵押贷款的能力是一个很好的借贷习惯。因此，作为贷款发放人，我的业务方式并没有因为这些新规定而发生重大变化。唯一的区别是，现在有了更严格的指导方针来确定哪些抵押贷款是合格的，而不是过去那种更加微妙的承销方式。
图片来源:rockstar545
