奥巴马总统公布了一项计划，开始转移责任抵押贷款融资远离政府，进入私营部门。实际上，这将意味着降低房利美和房地美在抵押贷款融资方面的市场份额。
总统在8月6日凤凰城的演讲中说:“今天，房地产市场正在复苏。”他说:“现在，我们有机会在这一进展的基础上更进一步，打下坚实的基础，确保我们刚刚经历的那种危机不再发生。首先要逐步关闭房利美和房地美这两家公司。私人资本应该在抵押贷款市场发挥更大作用。”言语的全文。
这是从2008年总统选举的政治谈判的政治观点，即使是根据亚芳和弗雷迪被政府充分吸收以防止他们的破产。当年住房撞车后，私人投资者逃离了抵押贷款行业。因此，今日美国所有抵押贷款的90％以上由政府机构之一提供资金：FNMA（Fannie Mae），FHLMC（Freddie Mac），联邦住房管理局要么VA(退伍军人管理局)。政府抵押贷款债务的资产负债表总额高达10万亿美元!
变革的势头
自住房危机以来，人们一直在讨论将抵押贷款融资的责任至少部分转移到私营部门。但是，在不稳定的复苏期间大幅加息的风险太大，政策制定者无法采取任何实质性行动。但随着利率开始上升，这种转变可能最终开始发生，既有政治动力，也有私人部门的激励。
“终于举办了私人收益和公共损失的结构住房融资改革法案，终于移动了一个结构住房财务改革法案，田纳西州共和党驻军抵押贷款改革条例草公司参议员鲍勃卡尔斯表示在参议院。虽然国会共和党人在大多数金融改革努力中遭到了奥巴马，但将政府对私营部门投资者的义务转移到哲学上与保守的财政理念。双党派对这些措施的合作真正的希望。
怎样才能让私人投资回来?
很容易说私营部门需要在抵押贷款市场中发挥更大的作用。但是，虽然政府赞助实体继续提供最低的抵押贷款利率，但贷款人和抵押贷款借款人必须寻求私募股权的奖励？私募股权必须与政府竞争市场份额是什么？
立法者知道，突然关闭房利美和房地美将导致抵押贷款市场的混乱，其程度相当于2007-2008年的次贷危机，甚至更严重。利率会迅速飙升。
但是，只要政府实体能够提供贷款，合格的房主就没有理由去别处。
总统的新计划可能最终会解决这个问题。他建议让政府部分地为私营部门的抵押贷款提供违约风险保险。这种增加的安全性可能足以鼓励私人部门投资者以与当前市场竞争的利率为抵押贷款融资。
抵押贷款支持证券
要理解这一动态，有必要了解一点抵押贷款融资是如何运作的。当银行为抵押贷款提供资金时，资金来自外部投资者。Fannie Mae.房地美(Freddie Mac)、联邦住房管理局(FHA)和退伍军人事务部(VA)都是这样的投资者。银行以相同的利率打包多笔贷款，然后卖给投资实体。这种贷款组合被称为抵押贷款支持证券(MBS)。在政府在抵押贷款市场的角色急剧膨胀之前，抵押贷款支持证券的销售方式通常与其他债券证券在二级市场的销售方式相同。抵押贷款支持证券是对冲基金、共同基金甚至是401(k)基金的一种常见投资工具。
但在金融危机之后，抵押债券被认为风险极高。因此，投资界愿意支付的债券利率上升。与此同时，美联储(Federal Reserve)将政府债券利率推至历史低点。这种差异几乎完全消除了私营部门对抵押贷款支持证券的投资。
让政府部分保险私募股权投资的想法将采取一些冒险的投资。任何保障的价格 - 无论是股票，传统债券或抵押债券 - 反映风险和回报的结合。风险越高，投资者将需要更大的回报。政府保险将消除风险程度。因此，引诱投资者所需的回报（抵押贷款的率）将落下。
纳税人还在钩子上
这个计划听起来可以工作。但需要询问合法的问题：如果政府确保私营部门抵押贷款融资，那么与政府本身有什么不同的提供融资？纳税人是否有任何程度的风险？如果国家资助的贷款违约，纳税人面临风险。如果政府保险贷款违约，纳税人仍然留下了包。
当奥巴马总统的新提案从宏大的想法进入政策会议，最终敲定一项真正的法案时，这个问题肯定会被问到。总的来说，新方法似乎确实有其可取之处。事实可能证明，这只是将抵押贷款融资重新转向私营部门的第一步。随着时间的推移，自由市场接管，联邦保险政策可能不再必要。对于重大的改革来说，第一步总是最困难的。
照片来源：路透社
