在一段时间内，巨额抵押贷款几乎是不可能获得的。这是因为2008年住房危机后，私人和“组合”抵押贷款资金实际上消失了。可用于更高抵押贷款数额的融资利率如此之高，以至于大多数人都负担不起。因此，高端住宅市场变得几乎完全是现金业务．不仅情况发生了逆转，巨额抵押贷款再次变得极具竞争力，甚至与符合标准的贷款相比也是如此。
巨额贷款的定义是什么?
大额贷款是指超过国家规定限额的抵押贷款房利美(Fannie Mae)，房地美(Freddie Mac)和联邦住房管理局．符合标准的抵押贷款的全国限额是453,100美元。然而，被指定为“高成本”的县还有另一个限制。例如，在美国的高成本地区，房利美和房地美将贷款上限提高到679,650美元。
如果你所在的县是一个高成本地区，它的贷款限额可能高于国家限额453,100美元，但低于679,650美元。这种中间贷款金额(在国家限额453,100美元和高成本的县限额之间)通常被称为特大贷款。
然而，真正的巨额贷款不能通过任何政府担保机构融资。他们被买卖二级抵押贷款市场通过银行投资组合或投资者团体。
巨额抵押贷款真的风险更大吗?
大额抵押贷款的利率通常高于符合标准的贷款。尽管感知相反，这是不因为大额贷款风险更大。与典型的抵押贷款借款人相比，大额贷款借款人需要显示出更好的收入、资产和信用资质。
归根结底，巨额贷款对贷款服务机构和最终投资者来说风险相当低。大额贷款利率较高，因为它们需要足够高，才能通过打包证券和房地产投资信托(reit)吸引私人投资。通过联邦政府的利率控制活动，合格贷款被人为地保持在较低水平。
降低大额抵押贷款利率
由于巨额抵押贷款实际上风险更小，一些大型银行和券商已开始以低得多的利率向其重要客户提供此类贷款。对于拥有大量存款或投资的客户，银行或经纪公司可能会提供远低于市场利率的巨额“组合”贷款，因为它们知道借款人的违约风险很低。
这些公司可能认为他们的巨额贷款是“亏本贷款”，这意味着他们不指望从提供的特定服务中获得巨额利润，甚至可能因此蒙受损失。但这个客户的关系足够牢固，对公司来说是值得的。帐面上的巨额贷款使客户更有可能长期留在该公司。
作为联邦政府试图减少它的作用在抵押贷款融资业务中，抵押贷款定价可能会开始发生变化。如果房利美和房地美真的削减开支，453,100美元的上限可能会消失。抵押贷款风险将真正基于投资界愿意为抵押贷款支持证券支付的价格来计算。大额贷款要求严格的资质和高额的首付。这可能会导致贷款机构对大额贷款提供的利率低于资质较差、首付较低的小额贷款。
图片来源:Lugar_Citadino™
